les impôts à payer sur les opérations immobilières
Achat, vente, location... , les impôts à payer sur vos opérations immobilières
L'achat d'un bien immeuble engendre un coût pouvant atteindre 6% du prix du bien. La cession exige l'acquittement de trois taxes.
La location d'un bien immeuble non meublé inscrit à l'actif professionnel du propriétaire donne lieu à la déduction des dépenses de la base imposable.
Toutes les opérations immobilières engendrent des frais et des impôts que de nombreuses personnes ont tendance à négliger quand elles font leurs calculs. Qu’il s’agisse de cession, d’acquisition, de mise en location ou même de donation, plusieurs charges et droits fiscaux doivent en effet être acquittés, ce qui réduit dans certains cas le profit à réaliser ou fait augmenter dans d’autres la facture totale à payer à coup de dizaines de milliers de dirhams. Il est donc important de connaître les frais annexes que va occasionner une opération immobilière avant sa réalisation et de maîtriser leurs modalités de calcul.
A l'achat : enregistrement, conservation foncière, frais de notaire et timbres
Commençons d’abord par les impôts et taxes dûs lors de l’acquisition d’un bien immeuble. Le premier droit est celui del’enregistrement du bien. Il s’applique sur sa valeur totale déclarée au niveau du contrat, TVA comprise. Le taux est de 3% lorsque l’acquisition porte sur des locaux construits, à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, et quand l’acquéreur est une personne physique ou morale. Ce taux de 3% s’applique aussi lors de l’acquisition de terrains nus ou comportant des constructions, destinées à être démolies et réservées à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction. Sauf que, dans ce cas, l’acquéreur doit prendre l’engagement de réaliser ces opérations dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d’acquisition. S’il ne respecte pas ce délai, l’administration fiscale procédera à une révision et réclamera l’acquittement d’un droit supplémentaire de 3% pour atteindre 6%, le taux plein d’enregistrement qu’on applique aux acquisitions de terrains nus.
Au-delà de ce droit, il faut compter les frais de la conservation foncière qui peuvent aller jusqu’à 1% du prix du bien, en plus ducertificat de propriété qui coûte 150 DH. Il faut ajouter à cela leshonoraires du notaire qui sont à 1%, avec un minimum de perception de 2 500 DH majorés de 7% de TVA, et, enfin, divers frais dont principalement les timbres (1 500 à 3 000 DH environ, suivant les dossiers).
Notons que d’autres dépenses peuvent s’ajouter si l’immeuble n’est pas titré. Il s’agit notamment des droits de publication (1200 DH environ) et des droits sur les surfaces (45 DH par are entamé en zone urbaine et 45 DH par hectare entamé en zone rurale), des frais dugéomètre et de timbres (3 000 DH pour les premiers et 1 500 DH environ pour les seconds).
S’agissant des cessions, il convient de distinguer entre la vente de terrains bâtis et de terrains nus. Pour les premiers, la cession entraîne l’acquittement de trois taxes. La première est la taxe sur les profits fonciers (TPI) dont le taux s’élève à 20%. Toutefois, le montant de l’impôt ne peut être inférieur à 3% du prix de cession, et ce, même en l’absence de profit.
Le profit foncier est égal à la différence entre, d’une part, le prix de cession diminué des frais de cession (publicité, courtage, établissement d’acte...) et, d’autre part, le prix d’acquisition augmenté des frais y afférents (enregistrement, conservation...), des dépenses d’investissement réalisés ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition de l’immeuble cédé, le tout réévalué par l’application d’un coefficient fixé par arrêté ministériel sur la base de l’indice du coût de la vie.
En principe, l’impôt est dû par toute personne physique ou morale réalisant une cession d’immeuble. Néanmoins, l’exonération de la TPI est possible quand il s’agit d’un logement occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins 8 ans (4 ans pour le logement social), quand le profit réalisé dans l’année civile n’excède pas 60 000 DH ou quand il s’agit d’une cession à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs.
Notons que les propriétaires doivent remettre une déclaration contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 30 jours suivant la date de la cession.
Le deuxième impôt qu’engendre une cession d’immeuble est la taxe d’habitation, dite aussi taxe urbaine. Elle s’applique aux immeubles bâtis et aux constructions de toute nature, occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation.
La taxe est assise sur la valeur locative des immeubles, déterminée par voie de comparaison ou d’appréciation directe par la commission de recensement. La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%. Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et, à défaut, au nom du possesseur ou de l’occupant. Un abattement de 75% est appliqué aux immeubles occupés à titre d’habitation principale, par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit. Des exonérations temporaires sont également accordées, notamment pendant les 5 premières années à partir de la délivrance du permis d’habiter pour les constructions nouvelles et les additions de construction à titre d’habitation principale, et pendant la durée des prêts quand il s’agit de logements économiques, sans dépasser 15 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
Le barème de la taxe d’habitation se compose de quatre tranches de valeur locative. La première (5000 DH et moins, par an) n’est pas imposée. La seconde (entre 5 000 et 20000 DH) est taxée à 10%. La troisième (entre 20 000 et 40 000 DH) est pour sa part imposée à 20%, tandis que le surplus est taxé à 30%.
La troisième taxe qui frappe les cessions de terrains bâtis est la taxe des services communaux, anciennement appelée taxe d’édilité. Elle est applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination (les constructions de toute nature ainsi que le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle). Les taux applicables sont 10,5% de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes et 6,5% pour ceux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
A noter qu’aussi bien la taxe d’habitation que celle relative aux services communaux sont payables annuellement, mais il arrive que l’on ne reçoive pas l’avis d’imposition. En cas de cession, il faudra alors s’acquitter des ces deux impôts.
Pour ce qui est maintenant de la cession des terrains nus, elle donne lieu à l’acquittement de deux taxes. La première est la taxe sur les terrains non bâtis (variable selon la commune) et qui n’est applicable que sur les lôts situés à l’intérieur des périmètres urbains. La seconde, elle, est la TPI avec les mêmes taux que ceux relatifs à la cession des constructions.
40% d'abattement sur l'IR pour la location
Quant aux opérations de location, il faut distinguer entre deux situations. La première est quand le bien n’est pas inscrit à l’actif professionnel de la personne physique. Les loyers facturés constituent dans ce cas des revenus fonciers imposables au titre de l’Impôt sur le revenu (IR). La base imposable est obtenue en appliquant aux loyers perçus un abattement de 40%. Ainsi, seuls 60% des loyers seront imposables. Le taux de l’IR applicable est celui du barème classique de l’IR.
Notons que ces loyers bénéficient d’une exonération pendant les trois années suivant celle de l’achèvement de la construction ou l’acquisition du bien.
La deuxième situation est quand le bien mis en location est inscrit à l’actif professionnel de la personne physique (ou d’une société de personnes soumise à l’IR). Dans ce cas, les loyers du bien relèvent de la catégorie des revenus professionnels imposables à l’IR). La base imposable est obtenue en déduisant des revenus locatifs les charges y afférentes, notamment les amortissements, l’entretien et les taxes locales. Pour ce qui est du taux d’IR applicable, il résulte du barème progressif de l’impôt.
Notons qu’après les trois premiers exercices comptables suivant le début de l’exploitation, la personne concernée est tenue d’acquitter une cotisation minimale avant le 31 janvier de chaque année, égale à 0,5% du chiffre d’affaires et autres produits d’exploitation et financiers réalisés au cours de l’année précédente. Cette cotisation minimale est à faire valoir sur le montant de l’IR qui sera dû.
Par ailleurs, la location nue est une opération civile hors champ d’application de la TVA. Par conséquent, la TVA grevant l’achat du bien ainsi que les autres dépenses n’ouvre pas droit à déduction. Notons enfin que la location donne lieu à l’acquittement de la taxe des services communaux au taux de 10,5%.
Zoom :Location meublée : cotisation minimale, TVA et bilan à déposer chaque année
Les loyers facturés au titre de la location meublée relèvent de la catégorie des revenus professionnels soumis à l'impôt sur le revenu. La base imposable est obtenue en déduisant des revenus locatifs les charges y afférentes (amortissements, entretiens, taxes locales...). Par la suite, le taux de l'IR applicable est celui résultant du barème progressif de l'IR.
Après les trois premiers exercices de location, le propriétaire est tenu de verser une cotisation minimale avant le 31 janvier de chaque année, égale à 0,5% du chiffre d'affaires réalisé au cours de l'année précédente. La cotisation est à faire valoir sur le montant de l'IR à payer. Le propriétaire est également tenu de présenter une comptabilité conforme et de déposer un bilan accompagné d'une déclaration de revenu avant le 31 mars de chaque année.
En matière de TVA, la location meublée est une opération passible de la TVA au taux normal de 20%. Dans ce cas, la TVA ayant grevé l'achat du bien ainsi que les autres dépenses ouvre droit à déduction dans les conditions de droit commun.
Quant à la fiscalité locale, le locataire est soumis à la taxe professionnelle après les 5 premières années d'exploitation. Le propriétaire est, lui, soumis à la taxe des services communaux au taux de 10,5% du loyer annuel hors taxe
Avantages :Fiscalité réduite pour les donations d'immeubles aux membres de la famille
La donation d'immeubles entre les membres de la même famille bénéficie d'un cadre fiscal avantageux par rapport aux dispositions communes. En effet, les cessions à titre gratuit aux ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs ne sont grevées que d'un droit d'enregistrement de 1,5% du prix de l'immeuble, au moment où le taux standard est de 3%. Les autres droits à payer, notamment la conservation foncière et la taxe notariale, ne subissent aucun changement. En outre, les cessions gratuites sont hors champ d'application de la taxe sur les profits fonciers (TPI), y compris, la cotisation minimale de 3% du prix du bien.
Souhaïl Nhaïli lavieeco 30-08-2010
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