VEFA : PROCÉDURES AU TRIBUNAL
Des manœuvres dilatoires pour ralentir la procédure
En cas de signature d’un contrat préliminaire, toutes les garanties de la loi 44.00 demeurent assurées. S’il y a retard sur la livraison du bien, l’acquéreur peut intenter une procédure en dommages et intérêts. Pour ceux qui détiennent juste un reçu de réservation, il faudra d’abord opérer une procédure de perfection de la vente avant de pouvoir se prévaloir de pénalités de retard. C’est un marathon qui commence
Devant un contrat de réservation démuni de toute valeur juridique (comme c’est le cas dans la présente affaire), le seul recours en vue de se prévaloir de ses droits dans le cas de la vente en état futur d’achèvement (Vefa) est une procédure de perfection de la vente. «Celle-ci permet de conférer au contrat de vente le caractère obligatoire qui lui faisait défaut», explique Mohamed Alami, notaire. En principe, la procédure se déroule devant le tribunal de commerce. Mais le groupe immobilier avec lequel l’acquéreur a signé son contrat, une fois convoqué à la Cour, a soulevé un problème de procédure souvent invoqué par les avocats. Le promoteur-défendeur dans cette affaire argue que le tribunal commercial n’est pas habilité à trancher dans ces affaires, et que c’est le juge civil qui devrait s’en occuper. Il s’agit, dans ce cas, de manœuvres dilatoires qui font que le juge doit mettre l’affaire en sursis jusqu’à ce que le jugement sur la compétence soit rendu. Si le tribunal décide qu’il est incompétent (ce qui est rarement le cas), l’affaire doit être alors portée devant le juge civil.
Si, par contre, le juge considère qu’il n’y a pas de problème de compétence, il faut organiser une nouvelle séance. C’est-à-dire reprendre la procédure dès le début, ce qui prend beaucoup de temps, un temps de gagné pour le défendeur. Même dans ce cas où le tribunal de commerce se prononce compétent pour juger l’affaire, la défense pourra toujours interjeter appel de la décision, ce qui a pour conséquence d’alourdir encore plus la procèdure. «C’est de bonne guerre, mais cela vous donne une idée sur la mauvaise foi de certains promoteurs qui n’hésitent jamais à se lancer dans des guérillas de procédures pour gagner du temps», affirme Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca.
En parallèle, l’avocat inscrit une prénotation sur le titre foncier, un droit garanti par la loi. La procédure a pour but de sauvegarder certains droits du bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le promoteur aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi. Ce qui devait être une procédure tout à fait normale s’est transformé au final en un obstacle de plus dans cette affaire quand le conservateur foncier a refusé ladite inscription. La raison invoquée est l’indisponibilité des titres parcellaires empêchant le conservateur d’inscrire une prénotation sur le titre mère en entier. En effet, pour tout projet immobilier, le promoteur achète un ensemble de terrains où il édifie ses immeubles, ce qui suppose l’existence de nombreux titres mères.
Sur le contrat, il est stipulé que le promoteur est propriétaire de l’ensemble des titres mères où il va édifier des villas. La procédure veut que lorsqu’on demande une prénotation, et que le titre foncier parcellaire, propre à chaque villa, n’est pas encore prêt, il faut le faire sur le titre mère sur lequel se trouve la propriété objet du litige. «C’est ici que le conservateur, par une exception inadmissible, refuse la prénotation tant que le titre parcellaire n’est pas défini», explique Anibar. Selon toute vraisemblance, l’erreur viendrait du promoteur qui n’a pas donné le titre parcellaire dès l’achat du bien, mais le droit de l’acquéreur d’inscrire la prénotation demeure inaliénable.
Devant l’inertie de la justice et de l’administration, l’acquéreur se décide à tenter une procédure à l’amiable. La condition était que les indemnités de retard soient défalquées du reliquat à payer par l’acheteur.
Il se rendra compte bien vite qu’il s’agit plus d’un dialogue de sourds que d’une procédure pouvant aboutir à une solution. A ce stade, nombreux sont les acheteurs qui jettent l’éponge, les promoteurs comptant sur les lourdeurs administratives et judiciaires pour mettre la pression sur les acquéreurs en vue de les pousser au désistement.A. N. / leconomiste 4 mai 2012
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