les impôts à payer sur les opérations immobilières

les impôts à payer sur les opérations immobilières

Achat, vente, location... , les impôts à payer sur vos opérations immobilières

L'achat d'un bien immeuble engendre un coût pouvant atteindre 6% du prix du bien. La cession exige l'acquittement de trois taxes.

La location d'un bien immeuble non meublé inscrit à l'actif professionnel du propriétaire donne lieu à la déduction des dépenses de la base imposable.

Toutes les opérations immobilières engendrent des frais et des impôts que de nombreuses personnes ont tendance à négliger quand elles font leurs calculs. Qu’il s’agisse de cession, d’acquisition, de mise en location ou même de donation, plusieurs charges et droits fiscaux doivent en effet être acquittés, ce qui réduit dans certains cas le profit à réaliser ou fait augmenter dans d’autres la facture totale à payer à coup de dizaines de milliers de dirhams. Il est donc important de connaître les frais annexes que va occasionner une opération immobilière avant sa réalisation et de maîtriser leurs modalités de calcul.

A l'achat : enregistrement, conservation foncière, frais de notaire et timbres

Commençons d’abord par les impôts et taxes dûs lors de l’acquisition d’un bien immeuble. Le premier droit est celui del’enregistrement du bien. Il s’applique sur sa valeur totale déclarée au niveau du contrat, TVA comprise. Le taux est de 3% lorsque l’acquisition porte sur des locaux construits, à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, et quand l’acquéreur est une personne physique ou morale. Ce taux de 3% s’applique aussi lors de l’acquisition de terrains nus ou comportant des constructions, destinées à être démolies et réservées à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction. Sauf que, dans ce cas, l’acquéreur doit prendre l’engagement de réaliser ces opérations dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d’acquisition. S’il ne respecte pas ce délai, l’administration fiscale procédera à une révision et réclamera l’acquittement d’un droit supplémentaire de 3% pour atteindre 6%, le taux plein d’enregistrement qu’on applique aux acquisitions de terrains nus.

Au-delà de ce droit, il faut compter les frais de la conservation foncière qui peuvent aller jusqu’à 1% du prix du bien, en plus ducertificat de propriété qui coûte 150 DH. Il faut ajouter à cela leshonoraires du notaire qui sont à 1%, avec un minimum de perception de 2 500 DH majorés de 7% de TVA, et, enfin, divers frais dont principalement les timbres (1 500 à 3 000 DH environ, suivant les dossiers).

Notons que d’autres dépenses peuvent s’ajouter si l’immeuble n’est pas titré. Il s’agit notamment des droits de publication (1200 DH environ) et des droits sur les surfaces (45 DH par are entamé en zone urbaine et 45 DH par hectare entamé en zone rurale), des frais dugéomètre et de timbres (3 000 DH pour les premiers et 1 500 DH environ pour les seconds).

A la vente : TPI, taxe d’habitation et taxe des services communaux

S’agissant des cessions, il convient de distinguer entre la vente de terrains bâtis et de terrains nus. Pour les premiers, la cession entraîne l’acquittement de trois taxes. La première est la taxe sur les profits fonciers (TPI) dont le taux s’élève à 20%. Toutefois, le montant de l’impôt ne peut être inférieur à 3% du prix de cession, et ce, même en l’absence de profit.

Le profit foncier est égal à la différence entre, d’une part, le prix de cession diminué des frais de cession (publicité, courtage, établissement d’acte...) et, d’autre part, le prix d’acquisition augmenté des frais y afférents (enregistrement, conservation...), des dépenses d’investissement réalisés ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition de l’immeuble cédé, le tout réévalué par l’application d’un coefficient fixé par arrêté ministériel sur la base de l’indice du coût de la vie.

En principe, l’impôt est dû par toute personne physique ou morale réalisant une cession d’immeuble. Néanmoins, l’exonération de la TPI est possible quand il s’agit d’un logement occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins 8 ans (4 ans pour le logement social), quand le profit réalisé dans l’année civile n’excède pas 60 000 DH ou quand il s’agit d’une cession à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs.

Notons que les propriétaires doivent remettre une déclaration contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 30 jours suivant la date de la cession.

Le deuxième impôt qu’engendre une cession d’immeuble est la taxe d’habitation, dite aussi taxe urbaine. Elle s’applique aux immeubles bâtis et aux constructions de toute nature, occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation.

La taxe est assise sur la valeur locative des immeubles, déterminée par voie de comparaison ou d’appréciation directe par la commission de recensement. La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%. Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et, à défaut, au nom du possesseur ou de l’occupant. Un abattement de 75% est appliqué aux immeubles occupés à titre d’habitation principale, par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit. Des exonérations temporaires sont également accordées, notamment pendant les 5 premières années à partir de la délivrance du permis d’habiter pour les constructions nouvelles et les additions de construction à titre d’habitation principale, et pendant la durée des prêts quand il s’agit de logements économiques, sans dépasser 15 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

Le barème de la taxe d’habitation se compose de quatre tranches de valeur locative. La première (5000 DH et moins, par an) n’est pas imposée. La seconde (entre 5 000 et     20000 DH) est taxée à 10%. La troisième (entre     20 000 et 40 000 DH) est pour sa part imposée à 20%, tandis que le surplus est taxé à 30%.

La troisième taxe qui frappe les cessions de terrains bâtis est la taxe des services communaux, anciennement appelée taxe d’édilité. Elle est applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination (les constructions de toute nature ainsi que le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle). Les taux applicables sont 10,5% de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes et 6,5% pour ceux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

A noter qu’aussi bien la taxe d’habitation que celle relative aux services communaux sont payables annuellement, mais il arrive que l’on ne reçoive pas l’avis d’imposition. En cas de cession, il faudra alors s’acquitter des ces deux impôts.

Pour ce qui est maintenant de la cession des terrains nus, elle donne lieu à l’acquittement de deux taxes. La première est la taxe sur les terrains non bâtis  (variable selon la commune) et qui n’est applicable que sur les lôts situés à l’intérieur des périmètres urbains. La seconde, elle, est la TPI avec les mêmes taux que ceux relatifs à la cession des constructions.

40% d'abattement sur l'IR pour la location

Quant aux opérations de location, il faut distinguer entre deux situations. La première est quand le bien n’est pas inscrit à l’actif professionnel de la personne physique. Les loyers facturés constituent dans ce cas des revenus fonciers imposables au  titre de l’Impôt sur le revenu (IR). La base imposable est obtenue en appliquant aux loyers perçus un abattement de 40%. Ainsi, seuls 60% des loyers seront imposables. Le taux de l’IR applicable est celui du barème classique de l’IR.

Notons que ces loyers bénéficient d’une exonération pendant les trois années suivant celle de l’achèvement de la construction ou l’acquisition du bien.

La deuxième situation est quand le bien mis en location est inscrit à l’actif professionnel de la personne physique (ou d’une société de personnes soumise à l’IR). Dans ce cas, les loyers du bien relèvent de la catégorie des revenus professionnels imposables à l’IR). La base imposable est obtenue en déduisant des revenus locatifs les charges y afférentes, notamment les amortissements, l’entretien et les taxes locales. Pour ce qui est du taux d’IR applicable, il résulte du barème progressif de l’impôt.

Notons qu’après les trois premiers exercices comptables suivant le début de l’exploitation, la personne concernée est tenue d’acquitter une cotisation minimale avant le 31 janvier de chaque année, égale à 0,5% du chiffre d’affaires et autres produits d’exploitation et financiers réalisés au cours de l’année précédente. Cette cotisation minimale est à faire valoir sur le montant de l’IR qui sera dû.

Par ailleurs, la location nue est une opération civile hors champ d’application de la TVA. Par conséquent, la TVA grevant l’achat du bien ainsi que les autres dépenses n’ouvre pas droit à déduction. Notons enfin que la location donne lieu à l’acquittement de la taxe des services communaux au taux de 10,5%.

Zoom :Location meublée : cotisation minimale, TVA et bilan à déposer chaque année

Les loyers facturés au titre de la location meublée relèvent de la catégorie des revenus professionnels soumis à l'impôt sur le revenu. La base imposable est obtenue en déduisant des revenus locatifs les charges y afférentes (amortissements, entretiens, taxes locales...). Par la suite, le taux de l'IR applicable est celui résultant du barème progressif de l'IR.

Après les trois premiers exercices de location, le propriétaire est tenu de verser une cotisation minimale avant le 31 janvier de chaque année, égale à 0,5% du chiffre d'affaires réalisé au cours de l'année précédente. La cotisation est à faire valoir sur le montant de l'IR à payer. Le propriétaire est également tenu de présenter une comptabilité conforme et de déposer un bilan accompagné d'une déclaration de revenu avant le 31 mars de chaque année.

En matière de TVA, la location meublée est une opération passible de la TVA au taux normal de 20%. Dans ce cas, la TVA ayant grevé l'achat du bien ainsi que les autres dépenses ouvre droit à déduction dans les conditions de droit commun.

Quant à la fiscalité locale, le locataire est soumis à la taxe professionnelle après les 5 premières années d'exploitation. Le propriétaire est, lui, soumis à la taxe des services communaux au taux de 10,5% du loyer annuel hors taxe

Avantages :Fiscalité réduite pour les donations d'immeubles aux membres de la famille

La donation d'immeubles entre les membres de la même famille bénéficie d'un cadre fiscal avantageux par rapport aux dispositions communes. En effet, les cessions à titre gratuit aux ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs ne sont grevées que d'un droit d'enregistrement de 1,5% du prix de l'immeuble, au moment où le taux standard est de 3%. Les autres droits à payer, notamment la conservation foncière et la taxe notariale, ne subissent aucun changement. En outre, les cessions gratuites sont hors champ d'application de la taxe sur les profits fonciers (TPI), y compris, la cotisation minimale de 3% du prix du bien.

Souhaïl Nhaïli lavieeco 30-08-2010

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VEFA (( Etude ))

VEFA (( Etude ))

Définition de la Vente d’Immeuble en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.) selon le D.O.C.

L’article 618-1 du D.O.C. définit la VEFA comme étant une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.

Transfert de la propriété dans le cadre dela V.E.F.A

De la loi N°44-00 il résulte que le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur ne se fait que par l’inscription de l’acte définitif à la conservation foncière. Contrairement à la V.E.F.A. française où le transfert de propriété se fait à fur et à mesure des paiements. Ainsi le promoteur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’au dernier moment et après réception de l’intégralité du prix de vente.

Il faut préciser qu’au Maroc l’acquéreur dans une V.E.F.A. peut céder les droits qu’il tient de ce contrat à une tierce personne après en avoir notifié le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et à condition que cette cession soit effectuée dans les mêmes formes et conditions que l’acte préliminaire. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur (Article618-13). A la lecture de cet article il ressort que cette disposition n’est pas d’ordre public et qu’elle peut être contournée par une clause de l’acte préliminaire.

Contrat de V.E.F.A.

La V.E.F.A. fait l’objet d’un contrat préliminaire et d’un contrat définitif.

Le contrat préliminaire de V.I.E.F.A. ne peut être conclu qu’après achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée (article 618-5 D.O.C.). Toute demande ou acceptation de versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire est nulle et non avenue (article 618-8 D.O.C.). Comme tout contrat portant sur un bien en copropriété les actes de la V.E.F.A. doivent être dressés soit par acte authentique soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes. A savoir que l’article618-3 même du D.O.C. permet d’office aux avocats agrées prés la cour suprême de dresser un tel acte.

Les mentions obligatoires du contrat préliminaire

L’acte en question et selon l’article 681-3 du D.O.C. doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires à savoir :

- L’identité des parties contractantes ;

- Le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction précisant, le cas échéant, les droits réels et les toutes servitudes ;

- Le numéro et la date de l’autorisation de construire ;

- La description de l’immeuble, objet de la vente ;

- Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement ;

- Les délais de livraison ;

- Les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.

Doivent être joints audit contrat :

- les copies conformes des plans d’architectures ne varietur, du béton armé et du cahier des charges ;

- le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

Paiement

Sauf stipulation contraire des parties, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :

- l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée ;

- l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble,

- l’achèvement des travaux de finition.

Contrairement à la législation française, la loi marocaine ne fixe pas de plafonds des versements. Ainsi il est possible de négocier au cas par cas les avances et leur taux sans aucune obligation à respecter.

De plus en cas de retard dans le paiement des versements, l’acheteur est tenu au paiement d’une indemnité qui peut atteindre 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an. Cette obligation est également valable pour le promoteur car le retard dans la construction ou la livraison entraîne pour lui le paiement des mêmes indemnités que celle que supporte le bénéficiaire de l’acte soit le taux maximal de 1%par mois de retard plafonnée à 10% par an.

La non réalisation du contrat par l’une des parties donne droit à la partie lésée à une indemnité pouvant atteindre 10% du prix de vente (Article 618-14).

Garantie dans la V.E.F.A

Sans oublier les garanties de droit commun et qui s’appliquent à toute vente de droit commun (garantie d’éviction, des vices cachés, décennale,…) la loi 44-00 exige en plus que le vendeur constitue au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire ou assurance afin de lui garantir la récupération des versements en cas de non application du contrat.

Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente. Mais le D.O.C. ne fixe ni les seuils ni le montant de cette garantie.

L’article 618-11 du même texte en exonère les sociétés, dont le capital est détenu en totalité par une personne morale de droit public, de cette garantie supplémentaire.

Règles de délais

La loi 44-00 pose plusieurs délais dont ceux relatifs au paiement déjà évoqué plus haut. Les principaux points de ces règles se présentent comme suit :

- en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis par le contrat préliminaire, le vendeur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de retard de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.

- La même indemnité est prévue en cas de non paiement par le bénéficiaire de l’acte préliminaire.

Il faut préciser que l’indemnité ne peut être appliquée qu’un mois après la date de la réception par la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie, par l’une des voies prévue par le code de procédure civile.

Le vendeur est tenu dés l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité et dans un délai de 30 jours de leur réception, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l’éclatement du titre foncier.

Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans les 30 jours de la notification prévue ci-dessus (dans le même paragraphe), la partie lésée peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat de vente préliminaire.

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La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Pour lire notre plus récent post sur la VEFACliquez ici

La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), communément appelée« achat sur plan », ce qui résume son objet, est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le vendeur (le promoteur) qui s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Afin d’éviter les dérapages et les désagréments rencontrés par les acquéreurs, le législateur marocain est intervenu par le biais de la loi n°44-00 en date du 03 octobre 2002 entrée en vigueur depuis le 07 novembre 2003.

Cette loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne dans le temps : la VEFA connaît un contrat de réservation (I) (facultatif et non réglementé par la loi et reste donc conventionnel) un contrat préliminaire (II) et un contrat définitif (III)

1/ le contrat de réservation 

C’est le contrat par lequel une personne, le réservataire, réserve l’achat éventuel d’un immeuble à une autre, le réservant, en contrepartie, celui-ci verse un dépôt de garantie.

Le contrat de réservation contient la description détaillée du logement, la surface habitable, le nombre de pièces et les dépendances, le prix de vente et les modalités du paiement et le montant du dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat préliminaire. Il reste séquestré entre les mains du notaire chargé de l’opération.

Les documents suivants sont remis au réservant à la signature du contrat de réservation :

- Une notice descriptive sommaire.

- Le plan masse de l’ensemble immobilier projeté.

- Le plan du lot réservé.

Ce type de contrat n’est pas réglementé au Maroc et reste donc conventionnel.

2/ le contrat préliminaire 

Ce contrat est impératif, toute autre promesse de vente ou d’achat est nulle. Il ne peut être conclu sous peine de nullité qu’après achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée,

Il doit comporter des mentions obligatoires. Il doit préciser l’immeuble ou la partie d’immeuble faisant l’objet du contrat, le délai de livraison, le prix et les modalités de paiement, la garantie de remboursement, le règlement de copropriété etc.

Un cahier des charges établi par le vendeur est signé par les parties. Ce document comporte les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble, la nature des prestations et des équipements, ainsi que les délais de réalisation et la livraison de l’immeuble. Une copie certifiée conforme dudit cahier des charges est délivrée à l’acquéreur.

Afin de permettre à l'acquéreur de vérifier que le contrat préliminaire de vente est conforme au contrat de réservation, le contrat préliminaire doit lui être remis par le promoteur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte.

L’acquéreur devra donc payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux et le vendeur, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il continue donc de diriger les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises.

Les garanties données à l’acquéreur

- Garantie de remboursement :

« Le vendeur » constituera au profit de « l’acquéreur » à la signature du contrat préliminaire, l'une des garanties de remboursement prévues par l'article 618-9 de la loi n°44-00, savoir une assurance ou un cautionnement (bancaire ou similaire ) afin de garantir le remboursement des sommes déjà versées, dans le cas ou il serait dans l’impossibilité d’achever les travaux.

- La Garantie des vices cachés (365 jours après la délivrance) :

Le vendeur est tenu, envers l’acquéreur, d’une obligation de garantie des vices cachés, par opposition aux vices apparents, c’est à dire ce dont l’acheteur a eu connaissance, ou qu’il aurait pu facilement connaître.

- La Garantie décennale :

Pendant les dix années qui suivent « l’achèvement des travaux », la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, rendent le logement, impropre à sa destination (défectuosité du toit avec infiltrations d’eau, défaut de solidité des murs et des fondations).

3/ le contrat définitif

Le transfert de propriété de l’immeuble vendu intervient après conclusion de l’acte définitif et son inscription sur les livres fonciers. La signature dudit contrat définitif a lieu après le règlement intégral du prix, achèvement des travaux et obtention d’un permis d’habiter relatif à l’immeuble objet du contrat préliminaire.

4/ les droits et frais afférents à la vente

L’acquisition d’un bien immobilier, par acte authentique, donne lieu au paiement des droits et taxes suivants, réglés au moment de la signature du contrat préliminaire et lors de l’acte définitif :

Droits d’enregistrement

2,7 % du prix de la vente

(pour un particulier)

Conservation foncière

1, 0 % du prix de la vente

Taxe notariale

0,5 % du prix de la vente

Frais de dossier (timbres, certificats….)

environ 10 000 DHS

Hypothèque

de 0,75 % à 1 % du montant du prêt.

Pour apprendre plus sur la VEFA

Nous vous proposons également un article publié sur les pages de leconomiste en avril 2010, (voir ci-dessous)

Vente sur plan, une loi juste pour la forme!

• 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent

• Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers

Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu’un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C’est particulièrement envisageable lors de l’achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu’est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.

D’ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.

La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.

Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.

La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.

Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.

• Le principe du ni-ni

En effet, le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!» (www.leconomiste.com/édition du 5 avril 2010).

Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.

Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une prénotation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Prénotation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.

Quel recours aura donc l’acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n’est-il pas judicieux de supprimer l’accord préalable du promoteur prévu par l’article 618-10?

A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.

Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.

• Attention au recto!

Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».

Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.

Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.

«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C’est l’exemple type d’une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.

Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte; la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».

Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.

Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.

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Pas d’action collective

LE reçu de réservation d’un appartement n’offre pas au client/consommateur le bouclier juridique de la loi relative à la VEFA. En cas de litige, les acquéreurs lésés doivent se tourner vers le juge. D’où justement le poids des associations de consommateurs dans la lutte contre les clauses abusives. Même si le projet de loi relative à la protection du consommateur demeure relativement rigide: les acquéreurs lésés ne pourront pas ester collectivement en justice alors même qu’ils se regroupent en association. Pas de class action donc. Le projet de loi 31-08 n’accorde le droit de se porter partie civile qu’aux associations de consommateurs reconnues d’utilité publique.

Faiçal FAQUIHI

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VEFA : PROCÉDURES AU TRIBUNAL

VEFA : PROCÉDURES AU TRIBUNAL

L’interminable recours devant les tribunaux

Des manœuvres dilatoires pour ralentir la procédure

En cas de signature d’un contrat préliminaire, toutes les garanties de la loi 44.00 demeurent assurées. S’il y a retard sur la livraison du bien, l’acquéreur peut intenter une procédure en dommages et intérêts. Pour ceux qui détiennent juste un reçu de réservation, il faudra d’abord opérer une procédure de perfection de la vente avant de pouvoir se prévaloir de pénalités de retard. C’est un marathon qui commence

Devant un contrat de réservation démuni de toute valeur juridique (comme c’est le cas dans la présente affaire), le seul recours en vue de se prévaloir de ses droits dans le cas de la vente en état futur d’achèvement (Vefa) est une procédure de perfection de la vente. «Celle-ci permet de conférer au contrat de vente le caractère obligatoire qui lui faisait défaut», explique Mohamed Alami, notaire. En principe, la procédure se déroule devant le tribunal de commerce. Mais le groupe immobilier avec lequel l’acquéreur a signé son contrat, une fois convoqué à la Cour, a soulevé un problème de procédure souvent invoqué par les avocats. Le promoteur-défendeur dans cette affaire argue que le tribunal commercial n’est pas habilité à trancher dans ces affaires, et que c’est le juge civil qui devrait s’en occuper. Il s’agit, dans ce cas, de manœuvres dilatoires qui font que le juge doit mettre l’affaire en sursis jusqu’à ce que le jugement sur la compétence soit rendu. Si le tribunal décide qu’il est incompétent (ce qui est rarement le cas), l’affaire doit être alors portée devant le juge civil.

Si, par contre, le juge considère qu’il n’y a pas de problème de compétence, il faut organiser une nouvelle séance. C’est-à-dire reprendre la procédure dès le début, ce qui prend beaucoup de temps, un temps de gagné pour le défendeur. Même dans ce cas où le tribunal de commerce se prononce compétent pour juger l’affaire, la défense pourra toujours interjeter appel de la décision, ce qui a pour conséquence d’alourdir encore plus la procèdure. «C’est de bonne guerre, mais cela vous donne une idée sur la mauvaise foi de certains promoteurs qui n’hésitent jamais à se lancer dans des guérillas de procédures pour gagner du temps», affirme Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca.

En parallèle, l’avocat inscrit une prénotation sur le titre foncier, un droit garanti par la loi. La procédure a pour but de  sauvegarder certains droits du bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le promoteur aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi. Ce qui devait être une procédure tout à fait normale s’est transformé au final en un obstacle de plus dans cette affaire quand le conservateur foncier a refusé ladite inscription. La raison invoquée est l’indisponibilité des titres parcellaires empêchant le conservateur d’inscrire une prénotation sur le titre mère en entier. En effet, pour tout projet immobilier, le promoteur achète un ensemble de terrains où il édifie ses immeubles, ce qui suppose l’existence de nombreux titres mères.

Sur le contrat,  il est stipulé que le promoteur est propriétaire de l’ensemble des titres mères où il va édifier des villas. La procédure veut que lorsqu’on demande une prénotation, et que le titre foncier parcellaire, propre à chaque villa, n’est pas encore prêt, il faut le faire sur le titre mère sur lequel se trouve la propriété objet du litige. «C’est ici que le conservateur, par une exception inadmissible, refuse la prénotation tant que le titre parcellaire n’est pas défini», explique Anibar. Selon toute vraisemblance, l’erreur viendrait  du promoteur qui n’a pas donné le titre parcellaire dès l’achat du bien, mais le droit de l’acquéreur d’inscrire la prénotation demeure inaliénable.

Devant l’inertie de la justice et de l’administration, l’acquéreur se décide à tenter une procédure à l’amiable. La condition était que les indemnités de retard soient défalquées du reliquat à payer par l’acheteur.

Il se rendra compte bien vite qu’il s’agit plus d’un dialogue de sourds que d’une procédure pouvant aboutir à une solution.  A ce stade, nombreux sont les acheteurs qui jettent l’éponge, les promoteurs comptant sur les lourdeurs administratives et judiciaires pour mettre la pression sur les acquéreurs en vue de les pousser au désistement.A. N. / leconomiste 4 mai 2012

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Achat sur plan ( VEFA)

Achat sur plan ( VEFA)

Tout se joue aux premières étapes de la transaction:

S'il ne s'entoure pas des bonnes garanties juridiques en amont, l'acheteur sur plan n'a qu'une faible marge de recours contre les problèmes à la livraison. Il faut exiger un contrat préliminaire de vente incluant le cahier des charges et une caution bancaire pour garantir les versements effectués.

Permettant à un acquéreur de logement de réserver son bien et d’en figer le prix, la vente sur plan a pris une grande place ces dernières années dans les transactions immobilières. Seulement, telle qu’elle est pratiquée dans la majorité des cas, ce type de ventes n’est pas sans poser plusieurs problèmes pour les propriétaires, qu’ils aient affaire à des petits ou grands promoteurs. Les écueils les plus communément observés sur le terrain concernent, d’une part, la livraison de biens non conformes aux plans présentés initialement par le promoteur, et d’autre part, les retards de livraison voire dans certains cas la non-livraison pure et simple.

Les professionnels sont unanimes sur la question, les voies de recours ouvertes aux propriétaires confrontés à ces situations sont très limitées, du moins s’ils ne se sont pas entourés des sécurités juridiques nécessaires. Car depuis fin 2002, le législateur marocain a adopté la loi sur la Vefa (Vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement) pour réglementer et formaliser les opérations d’achat sur plan. Cette loi met en place des garanties afin de préserver les droits des acquéreurs. Problème, depuis son entrée en vigueur, le texte a été boycotté par les promoteurs en raison de son caractère contraignant, et sa réforme évoquée depuis des années tarde à se concrétiser. «Dans l’attente, en raison d’un plus fort pouvoir de négociation pour les promoteurs, la majorité des ventes sur plan continue aujourd’hui de s’opérer en dehors du cadre légal et ce sont les acquéreurs qui y perdent le plus», assure un notaire à Casablanca. 

Il n’empêche que les acheteurs sur plan gagneraient à faire pression sur les développeurs pour éviter d’être pénalisés par les problèmes les plus fréquents. En premier lieu, il s’agit de ne pas se contenter de compromis de vente et de réclamer un contrat préliminaire de vente. En effet, en dehors de ce seul acte notarié, tout autre contrat n’est pas reconnu par la loi lors d’un achat sur plan et l’acquéreur peut tout à fait perdre sa mise initiale sans pouvoir bénéficier d’aucun recours légal. 

En outre, dans le contrat préliminaire de vente, l’acquéreur sur plan doit être particulièrement vigilant à deux mentions, entre autres, pour garantir la bonne fin de sa transaction : le cahier des charges et la caution bancaire. La première composante garantit la conformité du logement aux caractéristiques annoncées au départ. «Et pourtant, de nombreux promoteurs y compris ceux de grande taille, opérant dans le haut standing, font l’économie de cet élément», note un professionnel. En fait, en l’absence de cahier des charges, les acquéreurs n’ont aucun moyen de poursuivre le promoteur pour non-respect des caractéristiques définies au moment de la signature du contrat préliminaire.

Quant à la caution bancaire, elle garantit les versements progressifs opérés par l’acheteur. Néanmoins, «les acquéreurs sont bien en peine de faire appliquer cette disposition par les promoteurs car elles donnent lieu à des charges d’intérêt pour les promoteurs», dévoile un professionnel.

En se conformant à toutes les garanties citées précédemment, la transaction sur plan pourra pleinement être régie par le cadre légal de la Vefa qui, précisons-le, pénalise les retards de livraison à hauteur de 1% sur le prix de vente par mois de retard, sans dépasser 10% par an.

La Vie éco 2012 mars 08

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Les pièges de la VEFA

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ACHAT EN VEFA: LES REÇUS DE RÉSERVATION NE VOUS PROTÈGENT PAS

Un document sans aucune valeur juridique

Première erreur aux conséquences irrémédiables

La majorité des promoteurs dans l’illégalité

TOUT commence par une affiche publicitaire ; une jolie villa avec piscine, un jardin ensoleillé, un couple heureux sur la photo… L’effet est presque immédiat auprès de la cible. Emporté par l’enthousiasme de s’offrir la villa de ses rêves, l’acquéreur cède à la tentation et signe un « contrat de réservation » en 2007. Le prix de la villa est de 7,7 millions de DH  dont près de 3,3 millions réglés dès la signature de la réservation. La livraison devait intervenir au plus tard fin 2009, stipulait le document. Sauf que l’acheteur, comme la plupart des acquéreurs dans le cadre de la vente en état futur d’achèvement (Vefa), ne savait pas que son contrat était sans aucune valeur juridique au regard de la loi. Une erreur qu’il regrettera pendant longtemps, vu qu’à la date d’aujourd’hui sa villa n’est toujours pas livrée.

Le contrat de réservation ne confère aucune protection juridique insistent les experts. La loi 44.00 sur la Vefa indique dans son article 618-3 que « La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement fait l’objet d’un contrat préliminaire qui devant conclu, sous peine de nullité». Le contrat préliminaire étant un acte authentique rédigé par un notaire et exigeant un certain nombre de conditions et de pièces garantissant les droits des parties. Toute somme d’argent avancée en dehors de ce cadre est donc non protégée par la loi. Le contrat de réservation signé ne comprenait aucune des garanties que peut apporter le contrat préliminaire de vente. « Malheureusement, la majorité des promoteurs travaillent uniquement avec les bons de réservation, car forcément, ces documents sont moins contraignants pour eux », témoigne Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca. Il faut dire que les clients également cherchent rarement à se protèger en allant plus loin que la réservation.

Les 3 années sont passées, nous sommes en 2009 et l’acquéreur n’a pas encore été contacté par le promoteur en vue de se faire livrer. Il décide d’attendre jusqu’au premier trimestre 2010, mais rien n’évolue. Au 2e trimestre, il envoie un écrit, rappelant au promoteur que le délai a été largement dépassé. Pendant des mois, aucune réponse. 2010 est bouclée, pas de livraison, ni d’explications concernant le retard. La frustration ne cessait de grandir et en 2011, l’acquéreur décida de faire appel aux services d’un avocat pour déclencher une action en Justice.

L’avocat adresse d’abord une mise en demeure au promoteur précisant que la livraison est largement hors délai, que le  contrat signé est nul au regard des dispositions de la loi 44.00 et que son client ne devait verser aucune somme d’argent. La loi sur la Vefa est claire sur ce point: « sauf stipulation contraire des parties, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix selon l’avancement des travaux: l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, celui des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble et celui des travaux de finition». Aucune de ces conditions n’étant remplie au moment du paiement, celui-ci est manifestement hors la loi.

L’avocat a également demandé de fixer la date de la signature du contrat préliminaire tel que stipulé par la loi et de prévoir une somme au titre de dommages et intérêts pour retard de livraison. L’article 618-12 prévoit ce cas de figure sous conditions : «En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an».

Le promoteur restera muet, l’avocat commandite alors un huissier de Justice pour dresser un état des lieux des travaux. L’huissier étant interdit d’accès au site «sur instructions de la direction », le client se rabat sur l’expertise du tribunal. Un expert se déplace pour constater si la villa correspondait ou pas à la description et aux attentes de l’acquéreur. Même muni de sa décision judiciaire, celui-ci a été empêché d’accéder au site. « Vous constaterez l’ampleur et la mesure de l’abus. Si ce promoteur est capable de battre en brèche une décision de Justice, aura-t-il un quelconque respect pour  les droits de ses clients », regrette Anibar. Il a donc fallu mandater la gendarmerie pour que l’expert puisse accéder au site et établir son rapport.

A ce stade, nous sommes fin 2011, et le rapport fait ressortir que la villa n’était pas encore prête. Les travaux n’étaient pas encore achevés, et le délai prévu par le contrat largement dépassé.

Seule alternative : Une procédure de perfectionnement de la vente comme précisé par la loi. Un recours permettant de demander à ce que le contrat soit établi, garantissant tous ses droits à l’acquéreur  et que le jugement soit rendu face aux vices du contrat de vente.

Aucune garantie LE contrat de réservation n’accorde aucune des garanties stipulées par la loi 44.00 sur la Vefa. Aucune mention sur le titre de propriété de l’immeuble immatriculé, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé. Rien non plus sur les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes lié à la propriété, pas de description de l’immeuble ni de références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance. Pas de copies conformes des plans d’architecture non plus ni de certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée. « La seule chose qu’il garantit, c’est un droit de créance attestant que le promoteur a reçu une somme d’argent de la part de l’acquéreur pour la réalisation d’un immeuble », ajoute Mohamed Alami, notaire. Autre mention importante faisant défaut au reçu de réservation : la caution bancaire. Ce document est le seul garantissant à l’acquéreur une récupération de son argent si le promoteur contrevient à ses obligations.

Leconomiste / Ayoub NAÏM 4 mai 2012

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